Imposto de renda e o ganho de capital na alienação de imóveis por pessoas físicas

A Constituição da República em seu art. 153, III, atribuiu à União a competência de instituir imposto sobre a renda e proventos de qualquer natureza. Atualmente, o Decreto nº 3.000/1999 regulamenta a tributação, arrecadação, fiscalização e administração deste Imposto, fato pelo qual é chamado de Regulamento do Imposto de Renda (RIR).

Por sua vez, o RIR/99, em seu artigo 117, dispõe que incide Imposto de Renda sobre o ganho de capital auferido pelas pessoas físicas na alienação de bens ou direitos de qualquer natureza.

Mas, afinal, o que é ganho de capital?

Conforme definição do art. 2º da Instrução Normativa SRF nº 84/2001, ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de alienação de bens ou direitos e o respectivo custo de aquisição, ou seja, uma determinada pessoa adquire um imóvel por R$ 300.000,00 e depois de um tempo vende esse imóvel por R$ 500.000,00. A diferença positiva entre o valor de alienação e o de aquisição, neste caso R$ 200.000,00, é o chamado ganho de capital sobre o qual irá incidir o Imposto de Renda.

Contudo, existem diversos dispositivos que devem ser observados para realizar a apuração do Ganho de Capital. Essas regras estão em sua maioria dispostas na Instrução Normativa SRF nº 84/2001, que dispõe sobre a apuração e tributação de ganhos de capital nas alienações de bens e direitos por pessoas físicas.

Neste artigo, vamos nos dedicar à análise das disposições acerca do ganho de capital na alienação de imóveis por pessoas físicas. E, quando falamos de alienação, não nos limitamos apenas à venda, que é uma alienação onerosa, mas, sim, qualquer alienação, ainda que não seja onerosa, como nos casos de transmissão causa mortis, doação, entre outros.

Para melhor compreensão, vamos definir alguns conceitos:

(a) Custo de aquisição do imóvel: é o valor, expresso em reais, despendido para a aquisição do imóvel. Isto é, o quanto realmente foi desembolsado para adquirir o imóvel.

Quando a aquisição do imóvel foi realizada por meio de pagamento à vista, é o exato valor que consta na escritura ou contrato de compra e venda. Nos casos em que o imóvel foi adquirido em prestações, o custo de aquisição é a soma de todas as parcelas pagas.

Ainda, podem compor o custo de aquisição do imóvel:

- os dispêndios com a construção, ampliação e reforma;

- as despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel;

- os dispêndios pagos pelo proprietário do imóvel com a realização de obras públicas que tenham beneficiado o imóvel;

- o valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do imóvel;

- o valor da contribuição de melhoria; e

- os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel.

Um ponto fundamental em relação ao custo de aquisição do imóvel é que o custo de aquisição não pode ser atualizado. Dessa forma, com exceção dos dispêndios listados acima, e dispostos no art. 17 da IN SRF nº 84/2001, não é permitido a atualização desse custo.

(b) Valor de alienação do imóvel: é o preço efetivo da operação de venda ou de cessão de direitos, ou seja, o valor recebido pela venda do imóvel, ou ainda, o valor pelo qual foi feita a transmissão do imóvel, seja por herança, doação ou transmissão por extinção da sociedade conjugal.

Após fixarmos os conceitos necessários, vamos analisar as hipóteses de isenção ou não incidência do Imposto de Renda na alienação de imóveis, na qual temos:

- é isento do Imposto de Renda o ganho apurado na alienação de imóveis adquiridos até 1969, bem como o ganho de capital auferido na alienação de imóveis, cujo preço unitário de alienação no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a R$ 35.000,00;

- goza de isenção, também, o ganho de capital decorrente da alienação de único bem imóvel que o titular possua, cujo valor seja igual ou inferior a R$ 440.000,00. Neste caso, o limite está no valor da alienação. Ainda, para gozar desse benefício, o imóvel não pode ter sido alienado nos últimos 5 anos;

- também, outra hipótese de isenção é nos casos em que o produto da venda é integralmente aplicado na aquisição de outro imóvel residencial no Brasil, dentro do prazo de 180 dias, destacando que, neste caso, para se beneficiar da isenção, a aquisição deve ser imóvel residencial. Em outras palavras, não se estende para a aquisição de terreno.

Nos casos não abrangidos pela isenção, ainda devem ser considerados os fatores de redução do ganho de capital que estão expressos na IN SRF nº 599/2005, visto que o custo de aquisição do imóvel não pode em hipótese alguma ser atualizado.

Considerando que existem diversas regras a serem observadas, a forma mais segura e eficiente de apurar o Imposto de Renda sobre o ganho de capital na alienação de imóveis é com a utilização do programa GCAP (Programa de Apuração do Ganho de Capital), disponível no site da Receita Federal do Brasil e preparado para receber e analisar todas as informações acerca da alienação.

Vale ressaltar que, nos casos cobertos pela isenção, é dispensado o preenchimento do GCAP, com exceção da isenção decorrente do prazo de 180 dias, que é obrigatório o preenchimento do programa, que dispõe de campo específico para selecionar essa opção.

O imposto devido sobre os ganhos de capital deve ser pago até o último dia útil do mês subsequente ao que houver sido percebido, aplicando as seguintes alíquotas:

15% sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00;

17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 10.000.000,00;

20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$ 30.000.000,00; e

22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00.

Por fim, concluímos que é fundamental o conhecimento e análise de todos os dispositivos relativos à tributação do Imposto de Renda sobre o ganho de capital a fim de viabilizar um planejamento tributário e, consequentemente, dispor da possibilidade de optar pela operação mais rentável para o contribuinte.

Guilherme Palermo

Consultor - Área Impostos Federais, Legislação Societária e Contabilidade